Когда за кадастровый объект налог не платят или платят по среднегодовой стоимости: Ключевые правила 2025 года

Вопрос налогообложения имущества организаций по кадастровой стоимости вызывает множество споров и ошибок, особенно если объект недвижимости не попал в региональный перечень вовремя. Главное правило: если объект должен облагаться по кадастровой стоимости, но отсутствует в утвержденном региональном перечне на 1 января текущего года, налог в этом году платится иначе – по среднегодовой стоимости, а для "спецрежимников" не платится вовсе. Разберемся в деталях.

Какие объекты в принципе облагаются по кадастровой стоимости?

Согласно п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база по налогу на имущество организаций определяется как кадастровая стоимость (на 1 января налогового периода) для следующих объектов недвижимости:

1. Административно-деловые и торговые центры (комплексы).

2. Нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит, бытовые услуги.

3. Имущество иностранных организаций без постоянного представительства в РФ.

4. Жилые помещения и дома (включая МКД и дома для сдачи внаем).

5. Гаражи и машино-места.

6. Объекты незавершенного строительства.

7. Садовые/дачные дома, хозпостройки и иные здания/сооружения на землях для личного пользования физлиц.

Обязательные условия для налогообложения по кадастровой стоимости:

1. Право собственности/хозведения: Объект должен принадлежать организации на праве собственности или хозяйственного ведения.

2. Наличие кадастровой стоимости в ЕГРН: Сведения о кадастровой стоимости объекта должны быть в Едином госреестре недвижимости.

3. Включение в региональный перечень: Объект должен быть включен в официальный перечень, утвержденный уполномоченным органом власти субъекта РФ именно на текущий налоговый период (на основании ст. 378.2 НК РФ).

Ключевая проблема: Объект не включен в перечень на 1 января

Здесь действует жесткое правило (абз. 1 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, Определения КС РФ № 1717-О, 1716-О от 12.07.2022):

• Если объект, подлежащий налогообложению по кадастровой стоимости, НЕ ВКЛЮЧЕН в региональный перечень по состоянию на 1 января текущего налогового периода, то:

  • Для организаций на ОСН: Налог рассчитывается и уплачивается исходя из среднегодовой стоимости этого объекта в текущем году.

  • Для "спецрежимников" (УСН, ЕСХН, ИП на патенте): Налог на имущество по такому объекту в текущем году НЕ ПЛАТИТСЯ ВОВСЕ.

Важно! Включение объекта в перечень после 1 января (например, 1 февраля) не меняет порядок налогообложения для текущего года. Такой объект подлежит включению в перечень и налогообложению по кадастровой стоимости только со следующего налогового периода.

Судебная практика в подтверждение:

Постановление АС Центрального округа от 27.05.2025 по делу № А09-8458/2023: Организация на УСН не подала декларацию по имуществу за 2021 год, так как ее объект отсутствовал в перечне на 01.01.2021 и был включен только 01.02.2021. Суд поддержал компанию: объект не был вновь образованным, на 01.01.2021 в перечне отсутствовал, значит, в 2021 году компания на УСН не должна была платить налог по нему. Обязанность возникает только с года, следующего за годом включения в перечень.

Особенности для спецрежимников:

• Спецрежимники (УСН, ЕСХН, ИП на патенте) освобождены от налога на имущество, облагаемого по среднегодовой стоимости, при условии использования имущества в предпринимательской деятельности и наличии подтверждающих документов.

• НО! Это освобождение НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ на недвижимость, включенную в региональный "кадастровый" перечень. По таким объектам спецрежимники налог платить обязаны.

• Критически важно: Если ваш объект формально относится к типам из ст. 378.2 НК РФ, но отсутствует в региональном перечне на 1 января – для спецрежимника это означает полное освобождение от налога по этому объекту за текущий год.

Что делать, если налоговая прислала уведомление (сообщение)?

С 2022 года организации не сдают декларации по "кадастровому" имуществу (п. 6 ст. 386 НК РФ). Налоговики сами присылают сообщение с расчетом. Если вы получили такое сообщение:

1. Проверьте свои расчеты.

2. Ключевая проверка: Убедитесь, что объект был включен в региональный перечень именно на 1 января того года, за который начислен налог. Проверьте дату и номер соответствующего нормативного акта субъекта РФ.

3. Если объекта не было в перечне на 1 января:

   • Для ОСН: Должна применяться среднегодовая стоимость. Если в сообщении расчет по кадастровой – он неверен.

   • Для спецрежимников: Налог не должен начисляться вообще.

4. Направьте в ИФНС пояснения: Предоставьте копию регионального перечня на 1 января соответствующего года, где ваш объект отсутствует. Ссылайтесь на п. 10 ст. 378.2 НК РФ и Определения КС РФ № 1717-О, 1716-О.

Памятка бухгалтеру:

1. Всегда проверяйте региональный перечень "кадастровых" объектов на 1 января текущего года. Его отсутствие в ЕГРН или ФНС – не оправдание, актуальный перечень публикует орган власти субъекта РФ.

2. Для объектов, подпадающих под ст. 378.2 НК РФ, но отсутствующих в перечне на 1 января:

   • ОСН: Налог = Среднегодовая стоимость.

   • УСН/ЕСХН/Патент: Налог = 0.

3. Включение объекта в перечень после 1 января означает начало налогообложения по кадастровой стоимости только со следующего года.

4. Тщательно проверяйте сообщения от ИФНС по "кадастровому" налогу, особенно дату включения объекта в перечень.

Вывод: Налог на имущество по кадастровой стоимости взимается только при одновременном соблюдении всех условий, главное из которых – наличие объекта в региональном перечне на 1 января налогового периода. Отсутствие объекта в этом перечне кардинально меняет правила игры: для ОСН – переход на среднегодовую стоимость, для спецрежимов – освобождение от налога за текущий год. Будьте внимательны к датам и сверяйтесь с официальными перечнями!